新乡新都汇

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新乡商业地产的走向
——从新瑞收购辉龙名下商场谈起
2010年10月,河南新瑞实业正式收购新乡辉龙置业旗下商场;2012年8月,新瑞将整座商场重新包装定位,命名新都汇,正式对外发售。这个事件可能没有引起太多人关注,因为这些年新乡商场恰似走马灯一般更迭,上演了一出又一出你方唱罢我登场的好戏。打量如今还站在这个舞台上的商场,除了胖东来等少数红火之外,多是光景惨淡。
中文名
新乡新都会
而笔者认为,如果深究此次事件的意义,不亚于在新乡商业地产这潭“外表光鲜,实则惨淡”的死水里,掷入一颗卵石,风波骤起,波及深远。
任何脱离背景的论断都是不科学的,要考究此次事件意义,还得先弄清楚新乡目前商业地产的现状。先来看一组数据:
2005年时,平原路已经云集了平原商场、百货大楼等16家大型商场,总营业面积近30万平方米;
每千人拥有商场面积是国际标准的10倍;
到2012年,大商新玛特、东方文化步行街、汇金城等大型商业建筑纷纷投入运营;
每千人拥有商场面积达到了国际标准的50倍。
这组数据告诉我们什么?告诉我们平原路商圈拥有的商铺数量已经太多了!超过了该区域的承受能力,从火车站出来,平原路往东,这个商圈已经过于饱和。
如果我们再来看看这些商场的经营业态就会发现,这些商场多以大型综合零售百货为主,虽然后来进驻的丹尼斯、大商新玛特等也开始提供更多的休闲娱乐区域,但是始终没有脱离以服饰、家电为主体的内部物业布局。
也就是说,新乡市——尤其是平原路商圈大型商场存在着严重的同质化现象,商场布局不合理,盲目重复建设问题严重。
通过上面的分析,新乡市商业地产现存主要问题可以总结为两点:
一, 老商圈(火车站—平原路商圈)商场密度过大,处于极度饱和状态
二, 既有商场业态组合没特色,同质化严重
这两点,也是造成新乡市商业地产“看似红火,实则惨淡”的罪魁祸首。
我们再回到这个事件本身,为什么说此次事件的意义,不亚于在新乡商业地产这潭死水里,掷入一颗骤起风波卵石?
首先从区位来看,这个新起的项目在健康路、胜利路交汇处。脱离了老平原路商圈,避免过多区位竞争的同时,同样有大量的客流。因为胖东来生活广场就在这里,而胖东来,正是新乡少数经营红火的商场。
如果考虑到胜利路健康路同样属于市区动脉,考虑到周边有多家行政机关(市委招待所所、市房产局、市卫生局、市地名办、市公路局、市盐业管理局等)、银行(广发银行、商业银行等),医院(市直机关医院)及学校(育才小学)、高档住宅小区(翔云小区),笔者认为,健康路胜利路交汇地段已经具备成为平原路商圈之外新的商圈的条件。
而此次新开的的商场(新都汇)就在胖东来隔壁,正好起到了联手的作用,恰似商周交战时第一个倒戈的士兵,一发动,牵全身。新的商圈的形成势必加速,这会给新乡商业地产带来极大的冲击,同时也带来极大的活力。
这次事件的另一个意义表现在,新乡的大型商场终于突破了服饰、家电的传统地位,终于有了一个“新”的商场,终于不再是盲目重复,千年不变的老面孔,终于本质上向前迈出了一步。
笔者这样说,是基于对这个新开商场新都汇的分析。从他们发布的单页及其他媒体宣传来看,这座4.2万平方的商场,终于突破了传统零售百货的定位,或许我们按照他们的说法,称它为“情景式购物公园”。对,情景式,公园。也就意味着,在他们的商场里我终于可以发现和其他商场的区别,我可以在里面看电影、吃西餐、玩电玩、做足疗美容健身甚至带孩子玩儿童乐园,我终于不用再忍受一层又一层的、无休止的服饰、家电,服饰、家电!
而从生活类百货到这种集休闲娱乐于一体的消费公园,恰合了国人、或者说新乡人的物质、精神生活状态。要吃穿、更要娱乐。
假如在而今还没有一个能保证市民日常消费之外,更高休闲娱乐追求的大型商场,那只能说是新乡商业地产的滞后与停滞不前。
而这个项目笔者认为开了个头,指出了本地大型商场发展的一个方向。这也是此次事件意义所在。
啰嗦了半天,再回到主题,总结一下笔者观点:
其一,新乡会在老平原路商圈之外,形成一个新的商圈,而这个商圈,最有可能在健康路胜利路结合处,胖东来新都汇结合处出现。
其二,新乡商场的转型会加速,更多集合多种业态的类似商场会出现,并逐渐形成特色。新乡商业地产同质化现象得意
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